ATREX.RU
Пресс релизы коммерческих компаний и общественных организаций
ATREX.RU
» Пресс релизы сегодняшнего дня
» Архив пресс-релизов
» Авторам от редакции
» Добавить пресс-релиз

Самое-самое //
Пресс-релизы // » Добавить пресс-релиз

Шесть частых вопросов о признании сделки недействительной

Безусловно, бывает крайне неприятно, заключив важную для себя сделку (например, продав по выгодной цене квартиру), узнать, что кто-то требует её аннулировать. Но ещё печальнее, когда вы сами вдруг оказываетесь недовольны подписанным договором. В таком случае уже вы размышляете о том, как признать его недействительным. Наверняка, у вас возникают вопросы по этому поводу. В том числе и те, ответы на которые можно прочитать ниже, в настоящей статье адвоката Олега Сухова (Юридический центр адвоката Олега Сухова).

Признать сделку недействительной – то же самое, что и расторгнуть её?
Возьмём следующую ситуацию. Владелец квартиры решил её продать и даже заключил предварительный договор с потенциальным покупателем, с которого успел взять аванс. А дальше выяснилось, что жилплощадь является совместно нажитым в браке имуществом и распоряжаться ею без согласия бывшей супруги никак нельзя. Сделка явно противоречила закону, и продавец предложил её расторгнуть.
Если бы несостоявшийся покупатель согласился на такой вариант, то мог создать себе некоторые проблемы. По статье 453 Гражданского кодекса (ГК РФ), всё, что удалось получить по договору до его расторжения, в большинстве случаев возврату не подлежит. Не исключено, что квартирный хозяин попытался бы ухватиться за данный пункт, чтобы удержать аванс за собой. В конкретном случае, правда, его действия пошли бы вразрез со статьёй 1102 ГК РФ, запрещающей неосновательное обогащение. Деньги всё равно, скорее всего, вернулись бы покупателю. Но признание соглашения именно недействительным, а не расторгнутым, задачу существенно облегчило. Статья 167 ГК РФ чётко говорит, что в этом случае стороны должны отдать назад всё, что им досталось в ходе сделки. Расторжение договора давало какие-то основания для спора (судебные прецеденты имеются), а здесь спорить абсолютно бессмысленно.
Всегда ли можно рассчитывать на возвращение всего уплаченного по сделке при признании её недействительной?
Но давайте теперь предположим, что речь шла не о продаже, а об аренде квартиры. Владелец, оказавшийся не единственным, сдал её постороннему человеку, не имея на то полномочий. Сделку тогда без вариантов признают недействительной. Но может ли арендатор взыскать всё, что уплатил по ней?
Разъяснение дал Пленум Высшего арбитражного суда. Согласно его постановлению № 73 от 17 ноября 2011 года, пострадавшей стороной в таких делах является не арендатор, а ущемлённый в своих правах другой собственник. Именно он, - подчеркивает адвокат Олег Сухов, - имеет основания предъявить иск недобросовестному арендодателю. А жилец жаловаться вряд ли должен, так как за выплаченные деньги получил всё, о чём договаривался. Больше того, если вдруг окажется, что он знал о неправомочности арендодателя, то рискует стать вместе с ним соответчиком по иску. Статья 322 ГК РФ и всё то же поставновление Пленума Высшего арбитражного суда оставляют такую возможность.
Окажется ли недействительной сделка купли-продажи доли при нарушении преимущественного права других собственников?
А если бы речь в нашей истории со сделкой купли-продажи шла о реализации не всей квартиры, а лишь доли общего права на неё? Той самой, которая продавцу после развода и раздела имущества и в самом деле полагалась. Здесь тоже нарушение законодательства налицо. Как известно, в соответствии со статьёй 250 ГК РФ, при продаже доли её сначала нужно предложить остальным собственникам. И раз этого не случилось, вроде бы не остаётся ничего другого, как считать и такую сделку недействительной.
Однако у Высшего арбитражного суда иная позиция. Его Президиум в постановлении от 5 апреля 2012 года N 14055/11 указал, что в подобных ситуациях восстановить справедливость можно без отмены сделки. Достаточно лишь позволить обделённой стороне всё же произвести выкуп на тех условиях, на каких часть общей собственности ушла в чужие руки. На языке юристов это называется переводом прав и обязанностей покупателя на другое лицо. Результаты сделки тогда окажутся другими, но сама по себе она недействительной не будет.
Можно ли признать сделку недействительной по соглашению сторон?
Этот вопрос задают часто. Казалось бы, чего проще? Если все участники вдруг решили от сделки отказаться, почему бы им самим не объявить её недействительной и не тратить время на судебную волокиту? В конце концов, если нет ничего невозможного в расторжении договора по взаимному согласию (статья 452 ГК РФ служит тому подспорьем), то вряд ли должно быть иначе с признанием его недействительным.
И всё же предположение неверно. Недействительные сделки делятся на оспоримые и ничтожные. Оспоримые, как можно узнать из статьи 166 ГК РФ, становятся недействительными лишь после соответствующего судебного вердикта. И раз задача состоит именно в признании договора недействительным, в суд обращаться придётся. И там приводить доводы в пользу решения о недействительности. Потому как если суд сочтёт сделку юридически чистой, то оставит её в силе.
Нужно ли идти в суд для признания недействительными ничтожных сделок?
А как быть с другой разновидностью недействительных сделок – названными в законе ничтожными? К их числу относят ситуации, когда кто-то переписывает на другого человека, допустим, дачу или квартиру, которых может лишиться за долги, но продолжает фактически ими владеть (мнимые сделки). Или когда с целью ухода от налогов имущество и впрямь меняет владельца, но не на объявленных условиях: продаётся под видом дарения или по более высокой цене, по сравнению со значащейся в документах (притворные сделки). Бывают и ничтожные сделки иного рода (к примеру, заключённые с недееспособными людьми). И, как можно узнать из всё той же статьи 166 ГК РФ, подобные соглашения становятся недействительными без судебного решения уже в момент их заключения.
Данный нюанс иногда трактуют слишком буквально, - объясняет адвокат Олег Сухов, - полагая, что насчёт ничтожных сделок суд вообще беспокоить не надо. Но даже если считать, что ничтожная сделка недействительна изначально и не порождает никаких последствий, то должен ведь кто-то официально установить факт её ничтожности. Иначе как в судебном порядке это сделать вряд ли удастся. Поэтому и здесь, скорее всего, без обращения в суд не обойтись.
Всякие ли заблуждения в момент совершения сделки позволяют требовать признания её недействительной?
Статья 178 ГК РФ содержит дополнительное основание для признания договора недействительным. Он становится таковым, если кто-либо из заключавших его принимал решение под влиянием серьёзного заблуждения. Причём настолько серьёзного, что если бы не оно, то сделка бы и не состоялась вовсе.
На данное положение закона порой чрезмерно рассчитывают при подписании соглашений. Держат в уме, что в случае чего отменят сделку, сославшись на незнание тех или иных деталей. Хочется предостеречь от подобных упований. На самом деле отнюдь не каждое заблуждение судьи готовы признавать доводом за аннулирование договора. В этом, в частности, слишком поздно убедился покупатель московской квартиры. Приобретал он её с надеждой на покрывающий ипотечные платежи стабильный доход от сдачи жилья. Благо цены на аренду тогда позволяли рассчитывать на подобное. Вот только из-за очередной волны кризиса они почти сразу упали, а ипотечные платежи выросли, поскольку начислялись в валюте.
Об этом незадачливый покупатель и поведал сразу в двух судебных инстанциях. Но поддержки не нашёл. Суды указали, что заблуждение истца относится не к предмету сделки, а к её мотивам. Вот если бы он имел резоны полагать, что у квартиры окажется другой метраж, иное количество комнат и т.п., то здесь можно было бы найти основания для признания покупки недействительной. А в ошибочных ожиданиях насчёт того, что с этой квартирой делать дальше, виноват только он сам.

Контактное лицо: Анна (написать письмо автору)
Компания: Юридическая компания Олега Сухова (все новости этой организации)
Добавлен: 16:24, 20.07.2017
Количество просмотров: 453
Страна: Россия

UDS использовал технологию виртуальной реальности в проектировании благоустройства ДОМа KINETIK, UDS, 23:05, 25.03.2024, Россия
255
Виртуальная реальность (VR) – интерактивная среда, созданная с помощью компьютерных программ, ранее используемая при создании игр, сейчас применяется в разных сферах, включая строительство. Это удобная площадка для тестирования разных решений, предложенных архитекторами при разработке проекта объекта, и выбора лучшего варианта.


В Министерстве культуры прошло первое заседание межведомственной рабочей группы по вопросам гармоничного развития территорий исторических поселений и исторических центров крупных городов России, ГК БЭЛ Девелопмент, 23:00, 25.03.2024, Россия
256
Заседание межведомственной рабочей группы прошло в Министерстве культуры России с целью популяризации гармоничного пространственного развития и интеграции «новой архитектуры» в застройку исторических центров и исторических поселений в городах России. В совет вошли представители Министерства культуры, Министерства строительства, эксперты, урбанисты, депутаты и представители общественности.


Группа RBI выступила партнёром проекта «Технологические конкурсы», RBI, 22:56, 25.03.2024, Россия
45
Группа RBI выступила партнёром проекта «Технологические конкурсы», в рамках которого будут отобраны 10 самых перспективных идей и стартапов в области строительства. Впоследствии технологические решения победителей могут быть внедрены в инфраструктуру ведущих игроков рынка девелопмента и городскую среду столицы.


ЖК Лайково переходит в управление Группы КОМФОРТ, Группа КОМФОРТ, 22:43, 25.03.2024, Россия
149
У УК Группа КОМФОРТ появился новый объект в управлении - ЖК Лайково, который до этого сталкивался с недобросовестными управляющими организациями.


Эксперты представили стандарты жилья бизнес-лайт, Plus Development, 21:53, 21.03.2024, Россия
410
Эксперты Plus Development, БЕСТ-Новострой и архитектурного бюро Asadov на пресс-конференции поделились с журналистами и другими участниками рынка недвижимости особенностями жилья бизнес-лайт класса, перспективах развития сегмента, портрете покупателя и архитектурных трендах.


Девелопер .Sense построит делюкс проект в центре Москвы, Sense, 21:50, 21.03.2024, Россия
400
Девелопер .Sense получил разрешение на строительство проекта класса делюкс – резиденций PHANTOM – который будет расположен в историческом центре Москвы в Мещанском районе, между Цветным бульваром и улицей Сретенка по адресу: Малая Сухаревская площадь, вл. 6.


В премиальном жилом комплексе «Преображенская площадь» стартовали продажи второй очереди, Regions Development, 21:47, 21.03.2024, Россия
39
Девелопер Regions Development объявляет о начале продаж второй очереди премиального жилого комплекса «Преображенская площадь». Проект расположен в Восточном округе Москвы в интеллигентном районе Преображенское. Он отвечает запросам современных требовательных покупателей, которые ценят развитую коммерческую и социальную инфраструктуру, зеленое окружение, а также заботятся о качественном образовании для своих детей.


Московский регион отказывается от заборов в современных коттеджных поселках, KASKAD Недвижимость, 23:31, 20.03.2024, Россия
138
Тенденции безбарьерной среды, характерные для проектов таунхаусов и дуплексов, дошли и до классических коттеджных посёлков. Одним из первых примеров смены парадигмы стал посёлок «Академия Парк 2.0», концепция которого подразумевает отсутствие заборов между участками с домовладениями.


Студенты-декораторы Британки представили дизайнерские решения для ЖК ELEVEN, РСТИ, 23:27, 20.03.2024, Россия
135
Студенты программы дополнительного профессионального образования «Декорирование интерьера» Британской высшей школы дизайна в течение 5 месяцев работали над «живым» проектом декорирования двух квартир дизайнерского дома ELEVEN.


ГК «А101» не даст поскользнуться в парадных жителям района «А101 Лаголово», ГК «А101», 23:00, 20.03.2024, Россия
53
На полу парадных во всех строящихся домах жилого района «А101 Лаголово» появится антискользящий прочный керамогранит, а на стенах — плитка с фактурой под дерево. Об этом сообщил руководитель направления разработки продукта ГК «А101» в Санкт-Петербурге Булат Мирзаханов.


Разделы //


Новости по странам //
Сегодня у нас публикуются //
Разработано AVart.Стуdия © 2008-2024 atrex.ru
  Rambler's Top100