|
|
 |
|
|
 |
Аналитики назвали основные тенденции в сегменте частных инвестиций рынка новостроек
«Пороговым» значением привлекательности первичного рынка жилья для «инвестиционных» сделок является рост цен на 6% в год. А вот льготная ипотека частных инвесторов не заинтересовала. Сегодня доля инвесторов на первичном рынке оценивается в 9-12%, средняя доходность от вложения в новостройки составляет 25% (за весь период владения). При этом во второй половине 2021 года квартиры от инвесторов могут составить до 20% в объеме предложения на первичном рынке жилья.
К таким выводам пришли специалисты аналитического сервиса Пульс Продаж Новостроек на основе анализа 1,3 млн. сделок в 803 проектах в Москве, Новой Москве (далее НМ), Московской области (МО), Санкт-Петербурге (СПб) и Ленинградской области (ЛО) за период с 2015 по 2021 гг.
Основной задачей исследования было выявление основных тенденций сегмента частных инвестиций в новостройки и параметров, которые определяют поведение инвесторов, а также средней доходности инвестиций в регионах с максимальным объемом строительства жилья. Для анализа использовалась информация по сделкам в Московском и Санкт-Петербургском регионах, поскольку именно там сосредоточен основной объем нового жилья и денег. В качестве временной отсечки был взят период после кризиса 2014 года.
При этом сделка считалась инвестиционной, если объект приобретался физическим лицом и перепродавался до момента ввода в эксплуатацию. «Такой подход позволяет определить основные тенденции, происходящие в инвестиционном сегменте первичного рынка, - уверен Артём Советников, директор Пульса Продаж Новостроек. - Хотя, конечно, некоторые инвесторы «выходят в деньги» уже после сдачи или даже заселения дома, рассчитывая на ценовой скачок после получения права собственности».
Средняя доходность новостроек за весь период инвестирования (в среднем 17 мес.) составляет 25%, после вычета НДФЛ (13%) и брокерской комиссии (2%) доходность снижается до 19%.
По итогам исследования аналитики компании выделили несколько тенденций.
Инвесторам не нужна льготная ипотека
При покупке квартиры в новостройке с целью извлечения прибыли, 81% оплачивают полную стоимость из собственных средств, и лишь 19% используют ипотечный кредит. И этот фактор существенно отличает поведение инвестора от покупателя, приобретающего квартиру для себя. Более того, даже льготная ипотека не сделала покупку в кредит привлекательной для инвесторов.
«Сравнительная динамика изменения доли ипотечных сделок показывает, что инвесторы практически не отреагировали на льготную ипотеку – доля заёмщиков с её введением не изменилась, оставшись на уровне 19-21%, - коментирует Артём Советников. – Такие данные вполне ожидаемы. Ведь главная задача сделки – получение прибыли. Тогда как обслужиание кредита «съедает» значительную часть этой самой прибыли».
Инвестиционные квартиры продают за год до ввода
Абсолютное большинство покупателей (65%), которые планируют спекулятивную перепродажу недвижимости в новостройке, приобретают объект вскоре после выхода предложения на рынок. В «старой» Москве инвесторы совершают сделку в среднем в первые 4 месяца со старта продаж, в НМ, МО, СПб и ЛО – 5 мес., при этом в проектах более высокого класса - бизнес, премиум и элит – этот период составляет в среднем 6 мес.
Срок до продажи лота в большинстве случаев колеблется от 8 до 21 месяца: в этот период 59% инвесторов реализовали свои объекты. Средний период удержания составляет 17 мес.
Впрочем, инвесторы от недвижимости в большей степени ориентируются не на срок владения объектом, а на срок ввода новостройки в эксплуатацию. По данным Пульса Продаж Новостроек, массовый выход инвесторов из проекта наблюдается за год до ввода.
«Этот период является оптимальным сразу по нескольким причинам, - рассказывает Артём Советников. Во-первых, к этому моменту вымываются наиболее интересные предложения, что позволяет инвестору реализовать свой продукт в короткие сроки и по максимальной цене. Во-вторых, после завершения строительства «коробки» темп роста цен существенно замедляется. В-третьих, есть возможность использовать известность проекта и рекламную кампанию застройщика, которая прекратится, когда девелопер реализует весь имеющийся у него объем квартир».
«Триггерный» прирост цен для инвесторов – 6%
Рост цен на рынке жилья в целом – один из основных критериев при принятии решения об инвестиционной покупки. Исследование показало, что «пороговым значением», превышение которого приводит к резкому скачку доли инвесторов на первичном рынке, является среднегодовой прирост цен продажи в 6%.
Так, при среднегодовом приросте цен по сделкам до 6%, доля инвесторов составляла 4-5% в Московской агломерации и 2-4% в Санкт-Петербургской. В то же время при подорожании квадратного метра больше, чем на 6% в год, доля инвесторов вырастала 9-12% и 8-9% соответственно.
«Например, в начале 2020 года, когда прирост цен в московском регионе почти остановился и составлял менее 1% в год, доля инвесторов была на уровне 5%. Однако, уже в конце лета, когда новостройки дорожали быстрыми темпами, и в пересчете на годовой прирост это подорожание превысило 6%, доля инвесторов составила, как минимум 12%, - рассказывает Артём Советников. При этом реальное количество инвестиционных сделок может оказаться еще больше: очевидно, что на момент исследования еще не все инвесторы, купившие объекты во второй половине 2020 года, успели их продать. Напомним, критерием инвестиционной сделки в нашем исследовании была продажа купленной квартиры».
Высокие темпы роста цен в 2020 году и снижение доходности банковских депозитов – всё это стимулировало приток инвесторов на рынок новостроек. В 2021-2022 годах, по прогнозу аналитиков Пульса Продаж Новостроек, рост цен будет не столь динамичен и, вероятнее всего, доля инвесторов снизится – в Московской агломерации до 7%, в Санкт-Петербургской – до 6%.
Учитывая, что средние сроки инвестирования составляют 17 месяцев, вероятнее всего, во второй половине 2021 года на рынок активно начнут поступать квартиры от инвесторов. Их оценочная доля в объёме продаж составит 12-20%, что станет значительным конкурентным давлением на рынок в условиях сужающегося спроса.
Контактное лицо: Сергей (написать письмо автору)
Компания: Пульс Продаж Новостроек (все новости этой организации)
Добавлен: 00:31, 05.06.2021
Количество просмотров: 684
Страна: Россия
| Объем кредитования под залог недвижимости в 2024 году вырос на 45%, TYMY, 04:58, 17.01.2025, Россия |
521 |
| Однако в 2025 году драйвером для банков этот сегмент стать не сможет, считает Никита Арзамасцев, директор по продукту (CPO) ИТ-компании TYMY. Заметный рост КПЗН обеспечили несколько банков, которые сделали на них ставку, но у большинства сегмент показывает снижение, пропорциональное замедлению всего рынка кредитования в России. |
|
| День хоумстейджинга: торжество профессионализма и креативности, Ассоцияция хоумстейджеров, 03:49, 10.01.2025, |
612 |
| 11 января 2025, г.Москва — приглашаем вас на грандиозное мероприятие, посвященное празднованию Всемирного дня хоумстейджинга и церемонию награждения победителей Премии «Хоумстейджер года 2024»!
11 января 2025 г. в лофт-пространстве Goerlo Hertz hall состоится торжественное празднование, объединяющее ведущих специалистов в области хоумстейджинга. |
|
| Тепло среди зимы: как MANUFAQTURY строит сообщество арендаторов, MANUFAQTURY, 02:41, 29.12.2024, Россия |
870 |
| 26 декабря в бизнес-центре Poklonka Place прошло зимнее мероприятие для резидентов — «Зима на Поклонке». Управляющая компания MANUFAQTURY организовала насыщенную программу, наполненную творческими мастер-классами и активными развлечениями. Такие события стали не только ежесезонной традицией, но и важной частью стратегии управляющей компании по формированию сообщества арендаторов. |
|
| ЖК Will Towers в Раменках получил разрешение на ввод в эксплуатацию, Центр-Инвест, 02:29, 29.12.2024, Россия |
66 |
| Семейный жилой комплекс бизнес-класса Will Towers получил разрешение на ввод в эксплуатацию. РВЭ выдано одновременно на три корпуса I очереди: Creativity, Energy (52 этажа), Inspiration (56 этажей). Одна из самых популярных столичных новостроек возведена по адресу проспект Генерала Дорохова, д. 49. Застройщиком проекта выступила компания «Минские холмы». |
|
|
|
|
|
|
|
Разделы //
Новости по странам //
Сегодня у нас публикуются //
|
|
