 |
«Метриум»: Итоги года на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. Объем предложения сократился на 24,7%. Средний ценовой уровень квадратного метра показал рекордный рост – 25%.
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента.
По состоянию на конец 2019 года на элитном и премиальном рынке новостроек велись продажи в 119 комплексах, в которых экспонировалось 4 810 лотов (2 195 квартир и 2 615 апартаментов). Их общая площадь составила 602,9 тыс. кв. м. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года объем предложения сократился на 24,7% по количеству лотов и на 10,9% по продаваемой площади.
Премиум-класс
По данным «Метриум», в конце 2019 года на первичном рынке жилья премиум-класса в реализации находилось 66 проектов с общим объемом предложения около 2 965 лотов (1 535 квартир и 1 430 апартаментов), суммарная площадь этих лотов составила 326,4 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за прошедший год существенно сократилось – на 31,8%, продаваемая площадь при этом уменьшилась на 20,4%. Основной причиной подобной динамики является вымывание наиболее ликвидных вариантов жилья. Помимо этого, в IV квартале 2019 года многие застройщики намеренно выводили часть лотов из реализации. Так, в ряде крупных проектов отмечено сокращение текущего объема предложения более чем в два раза.
Стоит отметить, что происходили подобные явления на фоне активного поступления в реализацию новых проектов. Так, за прошедший год продажи открылись в 11 комплексах премиум-класса. Для сравнения – в 2018 году на рынке появилось 7 новых проектов, в 2017 году – 8 жилых комплексов премиального уровня. Однако преобладающее число вновь поступивших проектов относится к объектам точечной застройки или формату таунхаусов и отдельно стоящих резиденций, что не предполагает большое количество лотов. Таким образом, новостройки, поступившие на рынок в текущем году, не смогли оказать должного влияния на совокупный объем предложения.
В 2019 году наибольшее число премиальных проектов было сосредоточено в Пресненском районе (16,6%; -0,6 п.п.), причем данная локация имеет лидирующую позицию уже несколько лет подряд. Затем следуют район Раменки и Тверской район, занимая второе (12,1%, +5,2 п.п.) и третье место (9,1%; +3,9 п.п.) соответственно. Стоит отметить, что доли этих районов за прошедший год существенно выросли благодаря выходу на рынок ряда новых проектов.
По количеству лотов в реализации также лидирует Пресненский район – на него приходится почти треть совокупного предложения (29,3%; +7,2 п.п.). Второе и третье место разделяют районы Раменки и Дорогомилово, доля каждой из этих зон составляет 11,1% всех квартир и апартаментов премиум-класса.
Квартиры и апартаменты представлены на рынке практически в равной пропорции – 51,7% и 48,3% соответственно. Примечательно, что за 2019 год значительно увеличилась доля апартаментов – +7,4% относительно конца 2018 года.
По итогам 2019 года превалирующее число квартир и апартаментов реализуется с финишной отделкой при том, что еще в конце 2018 года в общей структуре предложения преобладали лоты без ремонта. Сегодня на лоты, не имеющие отделки, приходится около 42,3% совокупного предложения. Квартиры и апартаменты в отделке white box занимают оставшиеся 7,7%.
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена на первичном рынке жилья премиум-класса по итогам 2019 года составила 575 560 руб. за кв. м. За прошедший год показатель увеличился на 27%, причем основной рост пришелся на конец года. На динамику средней цены кв. м оказало влияние поступление в реализацию проектов с высокой ценой квадратного метра (значительно выше усредненного показателя по сегменту), точечное повышение цен в тех комплексах, которые занимают весомую долю рынка, а также вымыванием наиболее ликвидных и доступных предложений.
Наибольший рост среднего показателя произошел в районах Якиманка (+25%) и
Останкинский (20,3%). В этих локациях представлено всего по одному жилому комплексу, а, значит, любые изменения, отмеченные в этих проектах, непосредственно отражаются на динамике средней цены кв. м целого района. Так, в проекте Hill 8 существенно изменилась ценовая политика – это один из немногих комплексов в анализируемом сегменте, где цены выросли за квартал на 10-20%. Также заметное повышение средней цены квадратного метра отмечено в районах Раменки (17,5%) и Дорогомилово (+10,3%). Здесь существенное значение на динамику показателя оказало поступление в продажу проектов Ambassador Golf Club Residence и Richwood Club Village, отличающихся достаточно высокой ценой кв. м.
Наиболее существенное снижение показателя отмечено в Алексеевском районе (-15,1%), где застройщик, напротив, понизил цены на квартиры с целью стимулирования продажи остаточного предложения. В остальных районах динамика в среднем составила ±7%.
Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:
– «Резиденции Замоскворечье» (9,8 млн руб. за студию площадью 28 кв. м);
– Buon’Apart (10,7 млн руб. за студию площадью 18,8 кв. м);
– Hill 8 (11,6 млн руб. за студию площадью 36,6 кв. м).
Самые дорогие квартиры, выставленные в открытой продаже на премиальном рынке:
– «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (1,9 млрд руб. за резиденцию площадью 1 850 кв. м);
– Capital Towers (1,6 млрд руб. за пентхаус площадью 1 371,7 кв.м);
– «Поклонная 9» (388,3 млн руб. за пентхаус площадью 418,1 кв. м).
Элитный класс
По данным «Метриум», на конец 2019 года в элитном сегменте рынка первичного жилья насчитывалось 531 проектов, в них экспонировалось около 1 845 лотов (276,5 тыс. кв. м). В сравнении с концом 2018 года наблюдалось незначительное сокращение количества реализуемых квартир и апартаментов (-5,2%), при этом общая площадь предложения увеличилась на 6,6%. Сокращение количества лотов в реализации в большей степени произошло по причине вымывания ликвидного предложения.
За 12 месяцев начались продажи в 9 проектах, часть из них находится в закрытых продажах.
Как и в 2018 году наибольшее количество проектов элитного класса располагалось на территории района Хамовники 28,3% (-1,1 п.п.). Вторую позицию по числу комплексов разделили районы Замоскворечье (-0,5 п.п.) и Якиманка (-0,5 п.п.), в каждом из них было представлено по 13,2% ЖК. Также значительная доля объектов была представлена в районах Арбат (11,3%, -0,5 п.п.), Пресненском (9,4%, -2,4 п.п.) и Тверском (9,4%, +3,5 п.п.). В остальных районах доля проектов варьируется от 1,9% до 5,7%.
По количеству лотов лидирующая позиция сохранилась за Пресненским районом (30,2%), несмотря на существенное сокращение его доли (-9,6 п.п.). На второй позиции находится район Хамовники (23,5%, +7,4 п.п.), увеличению доли которого способствовал выход в реализацию трех новых комплексов. Также были популярны среди девелоперов районы Якиманка (13,9%; +0,1 п.п.) и Арбат (9,8%; +1,9 п.п.). Доли квартир и апартаментов в границах остальных районов не превышают 6,5% каждая.
По состоянию на конец 2019 года в элитном сегменте превалировала недвижимость со статусом апартаментов, занимая 64,2% рынка. На квартиры приходилось около трети объёма (35,8%), за год их доля увеличилась на 6,5 п.п., что в большей степени связано с выходом новых проектов.
В конце 2019 года в элитном сегменте на рынке новостроек превалировали лоты без отделки (44,6%; -5,4 п.п.), однако их доля регулярно сокращается в пользу вариантов с ремонтом. Более трети предложения приходилось на лоты с финишной отделкой (37%; +2,8 п.п.). Доля квартир и апартаментов с отделкой white box составила 18,4% (+2,6 п.п.).
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена квадратного метра на первичном рынке новостроек элитного класса составила 983 585 руб. за кв. м ($15 725). В сравнении с показателем конца 2018 года она выросла на 16,3%, в долларовом эквиваленте увеличилась на 1,9%.
Самый высокий показатель средней цены был зафиксирован в Мещанском районе –
1 459 990 руб. за кв. м, хотя в конце 2018 года он составлял 754 815 руб. за кв. м. Ранее в локации было представлено два проекта, и выход нового комплекса Kuznetsky Most 12 by Lalique оказал сильное влияние, увеличив среднюю цену почти в 2 раза.
Значительный рост цен отмечался в районе Якиманка (1 343 335 руб./кв. м; +38,8%) и в Тверском районе (1 163 015 руб./кв. м; +20,3%). Большинство девелоперов, реализующих проекты на территории данных районов, регулярно повышали цены. Вместе с тем были выведены новые объёмы и проекты по высокой стоимости.
В ряде локаций было отмечено снижение средней цены: Басманный (771 190 руб./кв. м; -15,4%), Арбат (911 460 руб./кв. м; -17,6%), Таганский (954 410 руб./кв. м; -10,1%) районы. Преимущественно это связано с изменением структуры предложения, в том числе с реализацией наиболее дорогих лотов в одном из комплексов. Стоит отметить, что в ряде проектов отмечалось снижение цен.
Наиболее бюджетные варианты квартир и апартаментов представлены в следующих проектах:
– ЖК Neva Towers (ЦАО / Пресненский): апартаменты 39,8 кв. м за 20,6 млн руб.;
– ЖК «Клубный дом на Космодамианской» (ЦАО / Замоскворечье): квартиры 44,6 кв. м за 25,2 млн руб.);
– Авторский дом Roza Rossa (ЦАО / Хамовники): апартаменты 28,3 кв. м за 26,3 млн руб.).
Самые дорогие квартиры, выставленные в открытой продаже на рынке новостроек элитного сегмента:
– ЖК «Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): апартаменты 1 182,6 кв. м за 2,7 млрд руб.;
– ЖК «Башня Федерация» (Восток) (ЦАО / Пресненский): апартаменты 2 180,9 кв. м за
2,6 млрд руб.);
– ЖК Allegoria Mosca (ЦАО / Хамовники): апартаменты 749 кв. м за 1,7 млрд руб.).
Прогноз на 2020 год
«В следующем году ожидается сохранение девелоперской активности в премиальном и элитном классах на высоком уровне, – резюмирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум». – Большинство перспективных комплексов – относительно небольшие, не способные существенно изменить ни объем, ни структуру предложения. Однако имеются несколько относительно крупных проектов, которые, если успеют выйти на рынок в 2020 году, то однозначно увеличат объем экспозиции сегмента».
Контактное лицо: Елена Кудымова (написать письмо автору)
Компания: Метриум (все новости этой организации)
Добавлен: 16:59, 21.01.2020
Количество просмотров: 310
Страна: Россия
| Клуб инвесторов Москвы разработал меры оптимизации проектов КРТ, Клуб инвесторов Москвы, 20:28, 13.12.2025, Россия |
62 |
| Клуб инвесторов Москвы подготовил и представил пакет мер по снижению налоговой и финансовой нагрузки на застройщиков, реализующих проекты комплексного развития территорий на заседании комиссии по КРТ общественного совета при Минстрое РФ. |
|
|
|
