|
|
 |
|
|
 |
Форум «Управляй и властвуй»: обсуждение успешных практик и поиск эффективных решений
Рынок коммерческой недвижимости по-прежнему находится в кризисном состоянии. Большинство представленных на нем игроков жалуются на дефицит ресурсов и вынуждены их экономить. В этих условиях изменить ситуацию могут только сильные и нестандартные управленческие решения. Подобные кейсы стали основной повесткой дня форума «Управляй и властвуй».
Рынок коммерческой недвижимости по-прежнему находится в кризисном состоянии. Большинство представленных на нем игроков жалуются на дефицит ресурсов и вынуждены их экономить. В этих условиях изменить ситуацию могут только сильные и нестандартные управленческие решения. Подобные кейсы стали основной повесткой дня форума «Управляй и властвуй», который был организован порталом Arendator.ru 23 мая 2019 года на площадке Marriott Grand Hotel.
Первая сессия Форума началась с выступлений, в ходе которых был дан анализ текущего положения дел на рынке коммерческой недвижимости. Директор по развитию Property Management & Retail, Knight Frank РМ Михаил Сафонов выразил уверенность, что сектор управления коммерческими активами обладает перспективами роста. На текущий момент управление высокого уровня пока еще очень слабо востребовано. Так, организации, практикующие asset management, являются на сегодня единичными исключениями. Сфера property management’а ограничена приблизительно десятью игроками, из которых только половина имеет реальный опыт управления. Facility management развит в наибольшей степени. В этом сегменте работают десятки организаций. У некоторых из них портфель объектов исчисляется сотнями тысяч или даже миллионами квадратных метров. Тем не менее, многие собственники коммерческих объектов до сих пор предпочитают самостоятельно заниматься его управлением. Эксперт Knight Frank РМ провел параллели сегодняшнего положения дел с эпохой Великой депрессией, когда банки, накопившие большое количество непрофильных активов, вынуждены были передавать их управляющим компаниям.
У банка «Открытие» сложился наиболее продуктивный опыт в этом плане. Его представитель — Александр Мямлин (директор департамента проблемных активов) — подтвердил, что в кризисные годы банки становятся одним из основных операторов рынка непрофильных активов. Он выделяет три основных источника для формирования данного фонда: залоги, незалоговые объекты (в том числе, поступившие на баланс по итогам банкротства), а также лишние офисные помещения, ставшие таковыми после слияния и объединения различных банков. Большинство подобных объектов относятся к «трэш-сегменту», однако даже активы такого качества частные инвесторы готовы приобретать и эксплуатировать. Для банка основной интерес заключается в том, чтобы конвертировать отягощающее баланс непрофильное имущество в финансы.
С точки зрения девелопмента проблему осветила Алена Кудрявцева, заместитель директора компании PPF Real Estate Russia, которая занимается управлением офисного парка Comcity (2-й км Киевского шоссе). На сегодняшний день это очень успешный кейс со 100-процентной заполняемостью. «Понимая конкуренцию на рынке, мы создали автономный бизнес-кластер», — разъясняет Алена Кудрявцева. Во взаимоотношениях с клиентами PPF Real Estate Russia придерживается трех основных принципов: комфорт (наполнение парка необходимой сервисной инфраструктурой), диалог (выяснение конкретных пожеланий и потребностей, что позволяет поддерживать на высоком уровне лояльность арендаторов) и события (совместные мероприятия с арендаторами).
Олег Артемьев, президент группы компаний «Высота», рассказал о возможных вариантах реорганизации непрофильных активов на примере бывшего проектного института. «Проблема многих владельцев непрофильных активов заключается в том, что они не могут свыкнуться с мыслью, что объекты не стоят запрашиваемых денег», — указал Артемьев. Комплексная реконструкция здания требует значительных инвестиций, и собственник далеко не всегда готов согласиться на этот вариант. В то же время, сдача помещений в исходном виде, без какого-либо изменения концепции, только откладывает решение вопроса и приводит к снижению качества — как здания, так и состава арендаторов. При этом не следует забывать, что любой объект является частью устоявшейся «экосистемы», в которую входят различных надзорные, коммунальные и административные службы. Изменение функционала и тем более конструктива потребует дополнительных согласований.
Александр Ионин, заместитель коммерческого директора SRV, обозначил ключевые тренды в развитии торгово-развлекательных центров. Этому сегменту нужно готовиться к усилению диджитализации и онлайн-торговли (ритейлеры выбирают все чаще этот сегмент в условиях дефицита ресурсов). Доля электроники будет сжиматься, а доля развлекательных и образовательных проектов, напротив, вырастет по площади. Однако основным фактором, влияющим на продолжительность пребывания посетителей в торговых центрах, по мнению Ионина, станет еда. Именно представители Food&Beverage на сегодня выступают «якорем» в торговых центрах. В этом контексте следует обратить внимание на формат фуд-холлов, который появился сравнительно недавно, как результат реконструкции сельскохозяйственных рынков и объединяет разнообразные кухни с более высоким чеком, чем у классического фуд-корта. Пока что это только московская реалия, но со временем она широко проникнет и в регионы.
Темой второй сессии была заявлена «Инновации на службе качества». Ее открывал Александр Устинов, директор по развитию Pro FM. Он предложил собственную периодизацию рынка коммерческой недвижимости. 2000-2009 гг. были «эрой арендодателя», на смену которой пришла «эра арендатора», которая уже близка к завершению, а с 2020 г. начнется «эра продукта», который формируется по результатам арендного бизнеса. Ключевым фактором маркетинговой стратегии на каждом из этапов жизненного цикла объекта, как отмечает Устинов, остается грамотная эксплуатация. По его словам, в настоящее время сложился неправильный подход к бюджетированию, который исходит из параметров здания. «Если смотреть на это институционно, то основной доход дает маркетинговая концепция здания», — уверен эксперт. Качественная оптимизация имеет решающее значение для эффективности актива, но она должна быть рациональной и строительства на диджитализации, умелом управлении ресурсами (вода, электричество и т.д.), сокращение количества «контролирующих» подразделений и сотрудничестве с профессиональными подрядчиками из той категории, которая необходима для текущей концепции эксплуатации здания.
Отдельное внимание в программе форума было уделено положению коворкингов и других видов гибких рабочих пространств. Генеральный директор Lynks Property Management Наталья Якименко признает, что несмотря на рекордные показатели последнего года, российский рынок в этой сфере все еще заметно отстает от европейского и американского. Наиболее актуальными управленческими она называет задачами усиление позиционирования офисного центра как удобной бизнес-локации, разработку сбалансированной концепции коворкинга, заполнение крупных площадей на долгосрочный период, осуществление ротации сотрудников, распределение нагрузки на гостевой сервис, организацию большого объема дополнительных услуг. В числе эксплуатационных задач эксперт перечислила повышение мер безопасности, обработку большого количества заявок на коррекцию работы инженерных систем, необходимость более частой адаптации систем жизнеобеспечения.
Алексей Шкуренко, директор проектов S.A. Ricci Project Management, привел возможный сценарий оптимизации рабочего пространства в офисном центре. «Есть несколько элементов, которые вписываются в любой офис без серьезных затрат: это организация мягких зон, зон неформального общения, дополнительных переговорных, в которых люди могут отвлечься от офисной рутины. Они могут быть легко вынесены в места общего пользования, в общественное пространство», — рассуждает Шкуренко. С одной стороны, это позволит в полной мере задействовать офисные площади, а с другой — создаст точки генерации траффика в местах общего пользования. Тем самым повысится эффективность пространства. «В бизнес-центрах есть резервы, которые можно монетизировать», — напоминает представитель S.A. Ricci Project Management.
Несмотря на динамичное и очень успешное развитие онлайн-торговли, ее сфера имеет ограничения, а сама она не может считаться универсальных инструментом — полагает Александр Гришак, директор по развитию Familia. Сети, располагающие линейкой в 2 млн лотов, не будут переводить их в интернет — издержки слишком велики. «Те, кто ожидают смерти оффлайн-торговли, сильно ошибаются. Люди, которые ходили в магазины, так они и будут в них ходить, потому что им нравится это делать. Для них это своего рода «охота за сокровищами»», — настаивает Гришак.
Перед крупными торгово-развлекательными центрами встает проблема реконструкции и активизации дополнительных опций. Анна Рева, заместитель управляющего МЕГА Химки (Ingka Centres) подчеркивает концептуальную основу этого процесса: «Дело не в стенах, мы не продаем торговые площади, мы продаем пространство для встреч, курорт в городе». Так, открытие «Вкусного бульвара» увеличило долю посетителей, которых привлекали фуд-корты, с 6 до 12%. Одновременно с этим увеличилось и среднее время пребывания в ТРЦ с 95 до 115 минут. Компонент «спорт и отдых» также генерирует дополнительную посещаемость. Важно также учитывать не только автомобильный, но и пешеходный траффик. Ради этой части клиентов в МЕГА Химки пошли на передачу части парковочных площадей под парк. Однако ключевым моментом масштабной реконструкции является вовлечение в нее арендаторов. «Нет никакого смысла обновлять ТРЦ, если не обновляются арендаторы», — резюмирует Рева.
Контактное лицо: Валерия Зайкова (написать письмо автору)
Компания: ГК Высота (все новости этой организации)
Добавлен: 22:37, 29.05.2019
Количество просмотров: 404
Страна: Россия
|
|
|
|
|
|
Разделы //
Новости по странам //
Сегодня у нас публикуются //
|
|
