|
|
 |
|
|
 |
Реновация жилого фонда или очередное испытание для малого бизнеса
Как утверждает Московская торгово-промышленная палата, реновация жилого фонда столицы затронет почти 1500 коммерческих помещений, находящихся в частной собственности и более 400 таких же объектов, принадлежащих муниципалитету. О потенциальных проблемах, с которыми может столкнуться бизнес, в связи с реализацией этой программы, в настоящей статье адвоката Олега Сухова.
Гарантии прав владельцев коммерческой недвижимости и «забытые» арендаторы.
Правовые гарантии предпринимателей в ходе сноса строений закреплены в Законе города Москвы № 14 от 17.05.2017 года. Статья 8 нормативного акта гласит, что собственники нежилых помещений в домах, которые подлежат реновации, получат денежную компенсацию или оформят в собственность точно такой же объект.
Как мы можем увидеть, закон говорит только о владельцах недвижимости. Однако он совершенно не упоминает об арендаторах, снимающих коммерческие помещения в подобных домах. По-видимому, им придется опять обращаться в администрацию с целью получения другого нежилого объекта в пользование. Для мелкого бизнеса, это конечно, большая проблема. И не факт, что все предприниматели, арендовавшие помещения, смогут восстановить свое дело после реновации.
Механизм реализации права при получении денежного возмещения.
Статья 8 вышеназванного закона также указывает, что размер, порядок и условия компенсации определяются в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Иными словами, речь идет о законе № 135-ФЗ.
Честно говоря, данный нормативный акт вообще не содержит порядка и условий возмещения убытков при реновации. Он лишь говорит о том, что объект подлежит обязательной оценке при национализации, изъятии для государственных и муниципальных нужд, контроля налогообложения и так далее.
В 1998 году, когда принимался данный закон, понятие «реновации» в России отсутствовало. Однако для бизнеса это неважно. По своей сути, рассматриваемый процесс является тем же изъятием имущества для муниципальных или государственных нужд, с предварительной оценкой недвижимости в соответствии с законом № 135-ФЗ.
В этом случае муниципальный орган заказывает у оценщика заключение о стоимости помещения. Если предложенная цена устроит собственника, он получает рыночную компенсацию за изымаемый объект. При не согласии с размером выплаты, дело передается на рассмотрение в суд, который определяет стоимость недвижимости на основании судебной оценочной экспертизы.
Я рекомендую заранее подготовиться к процессу. Следует, например, собрать все документы, свидетельствующие о затратах, которые понес собственник в ходе эксплуатации или ремонта объекта, чтобы они были учтены при расчете размера возмещения. Если не оформлены какие-то документы, например, отсутствует кадастровый паспорт или свидетельство о государственной регистрации права, иные правоустанавливающие документы, то заранее их следует привести в законный порядок. Кроме того, не лишним будет найти оценщика и обратиться к адвокату для ведения дела в суде.
Реализация права при получении равноценного помещения.
Гораздо более сложной представляется ситуация, когда владелец захочет получить не деньги, а равноценное помещение. Здесь механизм реализации не отработан и представляется довольно туманным.
Начну с того, что в настоящее время в Госдуме только разрабатывается Федеральный Закон о реновации. Он предусматривает, что московские власти смогут предложить обладателю коммерческого объекта, расположенного в пределах МКД, такое же помещение в Москве. При этом его площадь не может быть меньше размера освобождаемого объекта.
В связи с этим возникает вопрос: а возможно ли вообще предоставить равноценное в коммерческом отношении помещение? Допустим, магазин находился в «хрущевке». Она располагалась в «шаговой доступности» от станции метро. Власти же предлагают недвижимость пусть и в том же районе и такой же площадью, но на границе города и вдалеке от остановки общественного транспорта. Естественно, собственник вряд ли согласится на такой «обмен». В этом случае ему придется судиться с муниципалитетом. И здесь, кстати, возникает еще одна интересная дилемма: а в каком порядке станут рассматриваться такие дела? По КАС РФ (Кодекс административного судопроизводства) или АПК РФ (Арбитражный процессуальный кодекс)?
С одной стороны, решение о реновации возникает из правоотношений, не основанных на равенстве, автономии воли или имущественной самостоятельности участников. Субъект РФ реализует свои публично - властные полномочия, исходя из Федерального и Московского законов. Собственник же находится в подчиненном положении. Следовательно, материалы должны рассматриваться по КАС РФ. С другой стороны, тот же ВС РФ пояснил, что дела, связанные с предпринимательской и другой экономической деятельностью и вытекающие из споров с государственными и муниципальными органами, рассматриваются только по правилам АПК РФ.
Ответы на эти вопросы должен дать законодатель или Верховный Суд.
Проблемы арендаторов.
Но самые больше трудности ждут арендаторов. Как я уже сказал выше, закон о них вообще не упоминает. Конечно, у некоторых бизнесменов к моменту сноса домов истекут сроки действия договоров, и они, в любом случае, будут искать другие помещения. А вот с остальными арендаторами, власть просто напросто досрочно расторгнет соглашения в порядке ГК РФ. Следовательно, им также придется подыскивать новые площади. И чем раньше, тем лучше. Вопросы о возможности компенсации для таких арендаторов в виде денежных выплат или предоставления новых объектов остаются открытыми и неурегулированными. Об этом с горечью говорят все представители московского бизнес-сообщества.
Судебная практика по программам реновации.
Закон города Москвы о реновации вступил в силу менее 15 дней назад, а федеральный закон был принят только в первом чтении. Поэтому судебной практики по данным вопросам пока нет. За две недели она просто не успела сложиться.
Впрочем, мало кто знает, что это уже вторая программа по сносу или реконструкции старых зданий в столице. Первая была принята Правительством Москвы в 2005 году. Правда тогда она называлась Программой реновации территорий и касалась только Центрального округа.
За прошедшие 12 лет с момента принятия данной программы было всего два-три судебных спора, между собственниками и арендаторами, с одной стороны, и Правительством Москвы - с другой. В основном эти тяжбы касались нарушения сроков предоставления новых помещений. То есть стороны, как-то приходили к консенсусу и не доводили дело до суда. Впрочем, учитывая масштабы современной реновации, можно с уверенностью предположить, что ее судебная практика будет гораздо более обширной, так как имеет серьезные пробелы в реализации механизма прав собственников и арендаторов.
Контактное лицо: Анна (написать письмо автору)
Компания: Юридическая компания Олега Сухова (все новости этой организации)
Добавлен: 08:34, 09.06.2017
Количество просмотров: 439
Страна: Россия
| Функциональная терраса – привилегия для резидентов Дома Logos, Sense, 03:31, 26.04.2024, Россия |
21 |
| В своих проектах девелопер .Sense придерживается актуальных трендов на функциональное использование пространства. Идеальным местом отдыха для резидентов и гостей Дома Logos станет терраса, расположенная на крыше здания. Функциональное наполнение в совокупности с продуманным и актуальным дизайном добавит проекту полезной площади и создаст приятные сценарии для активностей и отдыха. |
|
| «TITUL на Серебрянической» - изысканный проект на первой линии Яузы, Центр-Инвест, 03:30, 26.04.2024, Россия |
24 |
| Одним из самых выгодных объектов для приобретения готовой недвижимости премиального класса у воды является жилой комплекс «TITUL на Серебрянической». Восемь эксклюзивных особняков возведены в Таганском районе на первой линии Серебрянической набережной в месте, где река Яуза впадает в главную столичную артерию – Москву-реку. |
|
| В премиальном жилом комплексе «Клубный город на реке Primavera» устанавливают лифты SWORD, СЗ "СТАДИОН "СПАРТАК", 02:52, 26.04.2024, Россия |
32 |
| В башнях квартала Rossini премиального проекта «Клубный город на реке Primavera» монтируют лифтовое оборудование бренда SWORD Elevator. Лифты SWORD выполнены по европейским технологиям с использованием решений компании OTIS. Лифтовое оборудование имеет необходимые сертификаты и отвечает высочайшим нормам и требованиям безопасности. |
|
| В квартале Rossini «Клубного города на реке Primavera» завершаются фасадные работы, СЗ "СТАДИОН "СПАРТАК", 02:52, 26.04.2024, Россия |
30 |
| В квартале Rossini строители завершают работы по облицовке вентилируемых фасадов и устройству инженерных систем. В квартале Vivaldi ведутся фасадные работы, устройство внутренних стен, прокладка инженерных систем. Генеральным подрядчиком «Клубного города на реке Primavera» от застройщика «Стадион «Спартак» выступает компания «СУ-10». |
|
|
|
|
|
|
|
Разделы //
Новости по странам //
Сегодня у нас публикуются //
|
|
