|
|
 |
|
|
 |
Реновация жилого фонда или очередное испытание для малого бизнеса
Как утверждает Московская торгово-промышленная палата, реновация жилого фонда столицы затронет почти 1500 коммерческих помещений, находящихся в частной собственности и более 400 таких же объектов, принадлежащих муниципалитету. О потенциальных проблемах, с которыми может столкнуться бизнес, в связи с реализацией этой программы, в настоящей статье адвоката Олега Сухова.
Гарантии прав владельцев коммерческой недвижимости и «забытые» арендаторы.
Правовые гарантии предпринимателей в ходе сноса строений закреплены в Законе города Москвы № 14 от 17.05.2017 года. Статья 8 нормативного акта гласит, что собственники нежилых помещений в домах, которые подлежат реновации, получат денежную компенсацию или оформят в собственность точно такой же объект.
Как мы можем увидеть, закон говорит только о владельцах недвижимости. Однако он совершенно не упоминает об арендаторах, снимающих коммерческие помещения в подобных домах. По-видимому, им придется опять обращаться в администрацию с целью получения другого нежилого объекта в пользование. Для мелкого бизнеса, это конечно, большая проблема. И не факт, что все предприниматели, арендовавшие помещения, смогут восстановить свое дело после реновации.
Механизм реализации права при получении денежного возмещения.
Статья 8 вышеназванного закона также указывает, что размер, порядок и условия компенсации определяются в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Иными словами, речь идет о законе № 135-ФЗ.
Честно говоря, данный нормативный акт вообще не содержит порядка и условий возмещения убытков при реновации. Он лишь говорит о том, что объект подлежит обязательной оценке при национализации, изъятии для государственных и муниципальных нужд, контроля налогообложения и так далее.
В 1998 году, когда принимался данный закон, понятие «реновации» в России отсутствовало. Однако для бизнеса это неважно. По своей сути, рассматриваемый процесс является тем же изъятием имущества для муниципальных или государственных нужд, с предварительной оценкой недвижимости в соответствии с законом № 135-ФЗ.
В этом случае муниципальный орган заказывает у оценщика заключение о стоимости помещения. Если предложенная цена устроит собственника, он получает рыночную компенсацию за изымаемый объект. При не согласии с размером выплаты, дело передается на рассмотрение в суд, который определяет стоимость недвижимости на основании судебной оценочной экспертизы.
Я рекомендую заранее подготовиться к процессу. Следует, например, собрать все документы, свидетельствующие о затратах, которые понес собственник в ходе эксплуатации или ремонта объекта, чтобы они были учтены при расчете размера возмещения. Если не оформлены какие-то документы, например, отсутствует кадастровый паспорт или свидетельство о государственной регистрации права, иные правоустанавливающие документы, то заранее их следует привести в законный порядок. Кроме того, не лишним будет найти оценщика и обратиться к адвокату для ведения дела в суде.
Реализация права при получении равноценного помещения.
Гораздо более сложной представляется ситуация, когда владелец захочет получить не деньги, а равноценное помещение. Здесь механизм реализации не отработан и представляется довольно туманным.
Начну с того, что в настоящее время в Госдуме только разрабатывается Федеральный Закон о реновации. Он предусматривает, что московские власти смогут предложить обладателю коммерческого объекта, расположенного в пределах МКД, такое же помещение в Москве. При этом его площадь не может быть меньше размера освобождаемого объекта.
В связи с этим возникает вопрос: а возможно ли вообще предоставить равноценное в коммерческом отношении помещение? Допустим, магазин находился в «хрущевке». Она располагалась в «шаговой доступности» от станции метро. Власти же предлагают недвижимость пусть и в том же районе и такой же площадью, но на границе города и вдалеке от остановки общественного транспорта. Естественно, собственник вряд ли согласится на такой «обмен». В этом случае ему придется судиться с муниципалитетом. И здесь, кстати, возникает еще одна интересная дилемма: а в каком порядке станут рассматриваться такие дела? По КАС РФ (Кодекс административного судопроизводства) или АПК РФ (Арбитражный процессуальный кодекс)?
С одной стороны, решение о реновации возникает из правоотношений, не основанных на равенстве, автономии воли или имущественной самостоятельности участников. Субъект РФ реализует свои публично - властные полномочия, исходя из Федерального и Московского законов. Собственник же находится в подчиненном положении. Следовательно, материалы должны рассматриваться по КАС РФ. С другой стороны, тот же ВС РФ пояснил, что дела, связанные с предпринимательской и другой экономической деятельностью и вытекающие из споров с государственными и муниципальными органами, рассматриваются только по правилам АПК РФ.
Ответы на эти вопросы должен дать законодатель или Верховный Суд.
Проблемы арендаторов.
Но самые больше трудности ждут арендаторов. Как я уже сказал выше, закон о них вообще не упоминает. Конечно, у некоторых бизнесменов к моменту сноса домов истекут сроки действия договоров, и они, в любом случае, будут искать другие помещения. А вот с остальными арендаторами, власть просто напросто досрочно расторгнет соглашения в порядке ГК РФ. Следовательно, им также придется подыскивать новые площади. И чем раньше, тем лучше. Вопросы о возможности компенсации для таких арендаторов в виде денежных выплат или предоставления новых объектов остаются открытыми и неурегулированными. Об этом с горечью говорят все представители московского бизнес-сообщества.
Судебная практика по программам реновации.
Закон города Москвы о реновации вступил в силу менее 15 дней назад, а федеральный закон был принят только в первом чтении. Поэтому судебной практики по данным вопросам пока нет. За две недели она просто не успела сложиться.
Впрочем, мало кто знает, что это уже вторая программа по сносу или реконструкции старых зданий в столице. Первая была принята Правительством Москвы в 2005 году. Правда тогда она называлась Программой реновации территорий и касалась только Центрального округа.
За прошедшие 12 лет с момента принятия данной программы было всего два-три судебных спора, между собственниками и арендаторами, с одной стороны, и Правительством Москвы - с другой. В основном эти тяжбы касались нарушения сроков предоставления новых помещений. То есть стороны, как-то приходили к консенсусу и не доводили дело до суда. Впрочем, учитывая масштабы современной реновации, можно с уверенностью предположить, что ее судебная практика будет гораздо более обширной, так как имеет серьезные пробелы в реализации механизма прав собственников и арендаторов.
Контактное лицо: Анна (написать письмо автору)
Компания: Юридическая компания Олега Сухова (все новости этой организации)
Добавлен: 08:34, 09.06.2017
Количество просмотров: 473
Страна: Россия
| Объем кредитования под залог недвижимости в 2024 году вырос на 45%, TYMY, 04:58, 17.01.2025, Россия |
519 |
| Однако в 2025 году драйвером для банков этот сегмент стать не сможет, считает Никита Арзамасцев, директор по продукту (CPO) ИТ-компании TYMY. Заметный рост КПЗН обеспечили несколько банков, которые сделали на них ставку, но у большинства сегмент показывает снижение, пропорциональное замедлению всего рынка кредитования в России. |
|
| День хоумстейджинга: торжество профессионализма и креативности, Ассоцияция хоумстейджеров, 03:49, 10.01.2025, |
612 |
| 11 января 2025, г.Москва — приглашаем вас на грандиозное мероприятие, посвященное празднованию Всемирного дня хоумстейджинга и церемонию награждения победителей Премии «Хоумстейджер года 2024»!
11 января 2025 г. в лофт-пространстве Goerlo Hertz hall состоится торжественное празднование, объединяющее ведущих специалистов в области хоумстейджинга. |
|
| Тепло среди зимы: как MANUFAQTURY строит сообщество арендаторов, MANUFAQTURY, 02:41, 29.12.2024, Россия |
870 |
| 26 декабря в бизнес-центре Poklonka Place прошло зимнее мероприятие для резидентов — «Зима на Поклонке». Управляющая компания MANUFAQTURY организовала насыщенную программу, наполненную творческими мастер-классами и активными развлечениями. Такие события стали не только ежесезонной традицией, но и важной частью стратегии управляющей компании по формированию сообщества арендаторов. |
|
| ЖК Will Towers в Раменках получил разрешение на ввод в эксплуатацию, Центр-Инвест, 02:29, 29.12.2024, Россия |
66 |
| Семейный жилой комплекс бизнес-класса Will Towers получил разрешение на ввод в эксплуатацию. РВЭ выдано одновременно на три корпуса I очереди: Creativity, Energy (52 этажа), Inspiration (56 этажей). Одна из самых популярных столичных новостроек возведена по адресу проспект Генерала Дорохова, д. 49. Застройщиком проекта выступила компания «Минские холмы». |
|
|
|
|
|
|
|
Разделы //
Новости по странам //
Сегодня у нас публикуются //
|
|
