 |
«МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»: второму Атриуму в Москве не бывать
В самом общем виде покупка торгового центра может быть осуществлена уже на стадии проектирования или на разных стадиях строительства объекта, а также уже введенного в эксплуатацию объекта, как вариант с существующим арендным бизнесом. На каждом этапе приобретения могут возникать свои риски и трудности: юридические, проектные, конструктивные, управленческие.
Приобретение объекта на каждой из стадий строительства требует осторожности и множества экспертиз. Обычно смена собственника объекта происходит путем продажи доли в бизнесе или всего юридического лица, что влечет за собой обязательный аудит финансово-хозяйственной деятельности компании-продавца.
Нередко обнаруживаются существенные нарушения в ходе реализации проекта, связанные, в основном, с заинтересованностью собственника (инвестора) в удешевлении строительства или с недобросовестностью подрядчика. Когда, например, заниженная высота потолков в подземном паркинге окажется самым безобидным дефектом. Еще хуже, если строительство было на какое-то время приостановлено, и проект морально устарел. Известны случаи, когда, например, запроектированные под специальное оборудование приточно-вытяжные системы вентиляции и кондиционирования приходилось переделывать под другое оборудование, уже более современное. Строительная экспертиза, проведенная на стадии подготовки сделки, может выявить отклонения от проекта и оценить размер дополнительных расходов на модернизацию.
Покупая готовое здание, нужно оценить, насколько его функциональность отвечает назначению; здесь большую роль играет конфигурация, зонирование, планировка, сам констурктив здания.
«К неудачным строительным проектам можно отнести действующий ТЦ «Ключевой». Перед сменившейся управляющей компанией была поставлена задача повысить доходность торгового объекта. Но привлеченные консалтинговые специалисты вынесли вердикт, что развивать ТЦ будет сложно, т.к. изначально сам проект содержал определенные дефекты, в частности, вход в магазин расположен не с фасада здания, эскалаторные проемы оборудованы в стороне от главного входа, имеются тупиковые секции, что не позволяет грамотно направлять потоки покупателей и т.п. Значительно повысил бы покупательский трафик кинотеатр, расположенный в ТЦ. Эта идея была изначально заложена: конструктив верхнего этажа предполагал возможность размещения кинотеатра. Но в дальнейшем проект был упрощен», – говорит Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». – «На сегодня даже значительные вложения в рекламную кампанию не увеличивают эффективность проекта. Необходимы изменения концепции ТЦ и серьезные вложения в его реконструкцию».
Оценивая доходность существующего объекта, нужно иметь в виду, что собственники проекта для его управления зачастую создают аффилированные компании. В эффективности функционирования ТЦ уровень профессионального управления имеет большое значение, а потому только смена команды может снизить предыдущие расчеты доходности объекта.
Существует еще одна опасность: обычно между собственником или УК и арендатором уже сложились долголетние партнерские отношения. Якорный арендатор нередко имеет льготные условия договора. Попытки нового собственника привести отношения в соответствии с рынком и давления на арендатора могут обернуться потерей такого арендатора. А замена якорного арендатора может привести и к смене всей концепции существования объекта.
Привлекательность ТЦ формирует якорный арендатор, как правило, это продуктовый ритейлер. Например, новый ТЦ, расположенный в Харьковском проезде, общей площадью 740 кв. м уже достаточно долго экспонируется и не может найти ни нового собственника, ни арендаторов. А проблема в том, что продуктовый ритейлер не хочет существовать в помещении, расположенном в непосредственной близости от школы, потому что такое соседство не позволит торговому оператору получить лицензию на продажу алкогольной продукции, приносящую в среднем 35-40% общего дохода оператора.
«Зачастую продающиеся готовые центры уже успели морально и физически устареть, а вложения в реконструкцию могут оказаться выше, чем в случае постройки нового здания, но в Москве свободных участков, особенно в ЦАО, не осталось. Есть данные, за последние 1,5 года строительные компании не получили ни одного нового участка под строительство коммерческой недвижимости, а на многих существующих площадках проекты заморожены в связи с серьезными проверками инженерно-разрешительной документации на предмет соответствия требованиям законодательства», – говорит Елена Мишина. – «Возможно, такие ограничения приведут к тому, что спрос сместится в сторону существующих объектов с их последующей реконструкцией. Но новых ТЦ, аналогичных столь популярным «Атриуму» или «Европейскому» в Москве уже не появится».
Контактное лицо: пресс-служба (написать письмо автору)
Компания: МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость (все новости этой организации)
Добавлен: 19:29, 22.03.2012
Количество просмотров: 926
| Создание региональных сетевых операторов улучшит инвестиционный климат и снизит затраты бизнеса, Клуб инвесторов Москвы, 16:50, 12.07.2026, Россия |
41 |
| Для синхронизации деятельности всех участников процесса по строительству и ремонту инженерной и транспортной инфраструктуры, а также благоустройства территории, созрела необходимость создать в каждом регионе единого оператора. Об этом заявил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский в рамках Инфраструктурного саммита 2026. |
|
| Почти 60% офисов на первичном рынке Петербурга сосредоточено в двух деловых районах, Петербургская недвижимость, 21:55, 04.07.2026, Россия |
631 |
| По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», к концу первого полугодия 2026 г. в Санкт-Петербурге объем предложения офисов на первичном рынке составил 65,6 тыс. кв. м – это 1,8 тыс. офисов. За последние годы продажа отдельных блоков перестала быть редким форматом и превратилась в полноценный сегмент рынка. |
|
| 500 сотрудников Группы RBI начали работу в K-Team HRM
от «КОРУС Консалтинг», RBI, 21:55, 04.07.2026, Россия |
798 |
| ГК «КОРУС Консалтинг» завершила первый этап внедрения HRM-платформы K-Team, реализованной на базе Битрикс24, для девелоперской Группы RBI. Проект объединил разрозненные корпоративные сервисы в едином цифровом пространстве для 500 сотрудников, создав основу для дальнейшего масштабирования и автоматизации HR-процессов, совместной работы и передачи проектного опыта компании. |
|
| Гостиничные проекты RBI получили награду международного туристического агрегатора Trip.com, RBI, 07:24, 29.06.2026, Россия |
76 |
| Апарт-отели ARTSTUDIO Nevsky и ARTSTUDIO M103 получили награду международного онлайн-сервиса Trip.com в номинации Top Producing Hotel 2026. Кроме того, Группа RBI победила в номинации Top Producing Chain 2026 за развитие сети гостиниц под брендом ARTSTUDIO. Награды подтверждают высокие результаты проектов девелопера на одной из крупнейших туристических площадок мира. |
|
|
|
