 |
«МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»: второму Атриуму в Москве не бывать
В самом общем виде покупка торгового центра может быть осуществлена уже на стадии проектирования или на разных стадиях строительства объекта, а также уже введенного в эксплуатацию объекта, как вариант с существующим арендным бизнесом. На каждом этапе приобретения могут возникать свои риски и трудности: юридические, проектные, конструктивные, управленческие.
Приобретение объекта на каждой из стадий строительства требует осторожности и множества экспертиз. Обычно смена собственника объекта происходит путем продажи доли в бизнесе или всего юридического лица, что влечет за собой обязательный аудит финансово-хозяйственной деятельности компании-продавца.
Нередко обнаруживаются существенные нарушения в ходе реализации проекта, связанные, в основном, с заинтересованностью собственника (инвестора) в удешевлении строительства или с недобросовестностью подрядчика. Когда, например, заниженная высота потолков в подземном паркинге окажется самым безобидным дефектом. Еще хуже, если строительство было на какое-то время приостановлено, и проект морально устарел. Известны случаи, когда, например, запроектированные под специальное оборудование приточно-вытяжные системы вентиляции и кондиционирования приходилось переделывать под другое оборудование, уже более современное. Строительная экспертиза, проведенная на стадии подготовки сделки, может выявить отклонения от проекта и оценить размер дополнительных расходов на модернизацию.
Покупая готовое здание, нужно оценить, насколько его функциональность отвечает назначению; здесь большую роль играет конфигурация, зонирование, планировка, сам констурктив здания.
«К неудачным строительным проектам можно отнести действующий ТЦ «Ключевой». Перед сменившейся управляющей компанией была поставлена задача повысить доходность торгового объекта. Но привлеченные консалтинговые специалисты вынесли вердикт, что развивать ТЦ будет сложно, т.к. изначально сам проект содержал определенные дефекты, в частности, вход в магазин расположен не с фасада здания, эскалаторные проемы оборудованы в стороне от главного входа, имеются тупиковые секции, что не позволяет грамотно направлять потоки покупателей и т.п. Значительно повысил бы покупательский трафик кинотеатр, расположенный в ТЦ. Эта идея была изначально заложена: конструктив верхнего этажа предполагал возможность размещения кинотеатра. Но в дальнейшем проект был упрощен», – говорит Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». – «На сегодня даже значительные вложения в рекламную кампанию не увеличивают эффективность проекта. Необходимы изменения концепции ТЦ и серьезные вложения в его реконструкцию».
Оценивая доходность существующего объекта, нужно иметь в виду, что собственники проекта для его управления зачастую создают аффилированные компании. В эффективности функционирования ТЦ уровень профессионального управления имеет большое значение, а потому только смена команды может снизить предыдущие расчеты доходности объекта.
Существует еще одна опасность: обычно между собственником или УК и арендатором уже сложились долголетние партнерские отношения. Якорный арендатор нередко имеет льготные условия договора. Попытки нового собственника привести отношения в соответствии с рынком и давления на арендатора могут обернуться потерей такого арендатора. А замена якорного арендатора может привести и к смене всей концепции существования объекта.
Привлекательность ТЦ формирует якорный арендатор, как правило, это продуктовый ритейлер. Например, новый ТЦ, расположенный в Харьковском проезде, общей площадью 740 кв. м уже достаточно долго экспонируется и не может найти ни нового собственника, ни арендаторов. А проблема в том, что продуктовый ритейлер не хочет существовать в помещении, расположенном в непосредственной близости от школы, потому что такое соседство не позволит торговому оператору получить лицензию на продажу алкогольной продукции, приносящую в среднем 35-40% общего дохода оператора.
«Зачастую продающиеся готовые центры уже успели морально и физически устареть, а вложения в реконструкцию могут оказаться выше, чем в случае постройки нового здания, но в Москве свободных участков, особенно в ЦАО, не осталось. Есть данные, за последние 1,5 года строительные компании не получили ни одного нового участка под строительство коммерческой недвижимости, а на многих существующих площадках проекты заморожены в связи с серьезными проверками инженерно-разрешительной документации на предмет соответствия требованиям законодательства», – говорит Елена Мишина. – «Возможно, такие ограничения приведут к тому, что спрос сместится в сторону существующих объектов с их последующей реконструкцией. Но новых ТЦ, аналогичных столь популярным «Атриуму» или «Европейскому» в Москве уже не появится».
Контактное лицо: пресс-служба (написать письмо автору)
Компания: МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость (все новости этой организации)
Добавлен: 19:29, 22.03.2012
Количество просмотров: 807
| Эксперт ГК «А101» рассказал, какими могут быть жилищные вклады, ГК «А101», 04:28, 09.04.2024, Россия |
48 |
| Жилищные сбережения, законопроект о которых сейчас обсуждается в Государственной Думе, могут стать ключевым фактором доступности жилья для почти 30% россиян. Такое мнение высказал директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов. |
|
| Патриарх Кирилл провел освящение храма, СЗ "СТАДИОН "СПАРТАК", 04:00, 09.04.2024, Россия |
37 |
| Участниками Великого освящения храма святого равноапостольного великого князя Владимира, проведенного Святейшим Патриархом Московским и всея Руси Кириллом, стали прихожане храма, жители района, а также все желающие. |
|
| Завершены монолитные работы в детском саду в Новой Москве, РОСТ, 03:51, 09.04.2024, Россия |
33 |
| Полностью выполнены монолитные работы в детском саду на 300 мест, который возводится в Десёновском поселении Новой Москвы. Об этом сообщил глава Департамента развития новых территорий города Москвы Владимир Жидкин. Детский сад строится в составе района Новые Ватутинки, в котором уже действует пять детских садов. Девелопером выступает компания «РОСТ». |
|
|
|
