 |
Подсчитали, стоило ли покупать квартиру в Москве при запредельной ключевой ставке, и работает ли выжидательная стратегия
У покупателей новостроек есть вечный вопрос: покупать сейчас или подождать? Его задавали во время кризиса в 2009 году. Он беспокоил тех, кто оформлял ипотеку под 13-14% в 2019 году.
Особенно страшно было тем, кто решился купить квартиру в 2025 году, когда ключевая ставка была 21%. Но в Plus Development сделали просчеты и пришли к выводу, что даже покупатели этого сложного периода сегодня оказались в большом выигрыше. В компании отмечают, что на протяжении 21 века выжидательная стратегия вообще не работала на столичном рынке новостроек, и особенно ярко это проявилось в последние годы.
Прошлое и будущее
Что же произошло с теми, кто решился взять квартиру в Москве, по рыночной ипотеке - скажем, в мае 2025 года?
Начнем с того, что цены с тех пор выросли сильно, на 20-35% и более – в зависимости от локации. На массовом рынке средняя стоимость квадратного метра в Москве весной прошлого года была примерно 352-354 тыс. рублей. А уже в начале текущего года в «старом» городе фиксируют все больше предложений по 500-700 тысяч рублей.
Только за январь 2026 года столичные новостройки прибавили 2-3%, и тренд продолжится из-за дефицита проектов, роста себестоимости, НДС и вымывания самых доступных лотов.
Ключевая ставка тем временем снизилась и пока остается на уровне 15,5%.
Экономия в цифрах
Допустим, наш покупатель, который решился на ипотечную сделку при «ключе» в 21%, идет в феврале на рефинансирование кредита под текущие ставки. Это уже даст заметную экономию на ежемесячном платеже, и не только.
При расчетах аналитики Plus Development использовали консервативную ставку 27% для весны 2025 года и 19-20% – для текущего периода.
Итак, весной прошлого года человек покупает квартиру в Москве площадью 45 кв. м. за 15 850 000 рублей. Он отдает первоначальный взнос в размере 30% и берет 11,1 млн рублей в кредит на 20 лет.
При ставке 27% ежемесячный платеж составил порядка 250 тыс. рублей. Но это не самое печальное: покупателю предстоит выплатить банку более 60 млн рублей за весь период, из которых переплата превысит 49 млн рублей.
И вот наступает февраль 2026 года. Цена купленной квартиры выросла: допустим, сегодня она стоит примерно 19-20 млн рублей (или гораздо больше). Но, кажется, это единственная хорошая новость.
Основной долг почти не изменился: из-за высокой ставки большая часть денег шла на погашение процентов. Так что те же 11 млн рублей наш покупатель решает рефинансировать уже под 19% на оставшиеся 19 лет и 3 месяца. И тут начинается самое интересное.
Новый ежемесячный платеж составит 180,5 тыс. рублей: уже на 60 тысяч меньше. Полная переплата тоже резко снизится и будет примерно 30,6 млн рублей. Экономия на переплате по сравнению с первоначальным кредитом составит порядка 18-19 млн рублей.
А теперь смотрим, что получается, если взять ту же квартиру сейчас, в феврале 2026 года. Для покупки «с нуля» берем усредненную ставку 20,5% (ставка рефинансирования зачастую ниже, особенно если клиент на хорошем счету у банков).
Стоимость аналогичного лота – 19 800 000 рублей. Первоначальный взнос – 30%, в кредит оформляем 13 860 000 рублей на 20 лет.
Ежемесячный платеж будет порядка 241 000 рублей. Полная переплата – около 44 млн рублей. Таким образом, человек, который рискнул купить квартиру в Москве при ключевой ставке 21% и позже решился на рефинансирование, в приведенном примере имеет следующие преимущества:
1. Ежемесячный платеж ниже на 60-65 тыс. рублей, чем при покупке в феврале 2026 года.
2. На росте цены квартиры удалось «заработать» 4 млн рублей.
3. Даже с учетом рефинансирования (банки дают его с минимальными комиссиями 0,5-1%) общая экономия на переплате за весь срок – 12-14 млн рублей (по сравнению с тем, что было бы, если бы ту же квартиру купили сейчас за 19,8 млн под 20,5%).
«Выжидательная позиция практически никогда не окупалась на протяжении 25 лет – цены росли быстрее, чем падали ставки. А при текущем дефиците предложения и росте себестоимости тренд на удорожание новостроек в 2026 году сохранится. В итоге получается, что период запредельного «ключа» оказался одним из самых удачных для покупки новостройки в последние годы: пугающие 21% были временной болью, которую перекрыло мощное удорожание недвижимости и постепенное смягчение монетарной политики. Вероятно, все, кто могут, но сегодня сознательно откладывают покупку квартиры в Москве – например, из-за стремления накопить большой первоначальный взнос – столкнутся с теми же проблемами, что их предшественники. Жилье еще сильнее подорожает, предполагаемые выгоды от большого ПВ сойдут на нет. Оптимальное время для входа в сделку в 2026 году – весна, дальше цены начнут расти по экспоненте, по мере снижения ключевой ставки и роста популярности рыночной ипотеки», – считает Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development.
Контактное лицо: Сергей (написать письмо автору)
Компания: Plus Development (все новости этой организации)
Добавлен: 11:47, 22.02.2026
Количество просмотров: 70
Страна: Россия
| Механизм КРТ сделают более привлекательным для инвесторов, Клуб инвесторов Москвы, 20:22, 28.03.2026, Россия |
46 |
| Повышение эффективности проектов комплексного развития территорий (КРТ) потребовало подготовки ряда законодательных инициатив. Об этом рассказал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. |
|
| Определены векторы формирования архитектурно-градостроительного кода России, Клуб инвесторов Москвы, 22:18, 27.02.2026, Россия |
371 |
| В рамках экспертного Совета по архитектуре и градостроительству при Национальном центре «Россия» в марте 2026 года будут созданы профильные рабочие группы. Об этом рассказал Председатель Коллегии Совета, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. |
|
| Архитектуру «Хамовники 12» оценят на уровне Правительства Москвы, КОЛДИ, 11:49, 22.02.2026, |
384 |
| КОЛДИ подала заявку на участие в IX Архитектурной премии Москвы – главной задачей этого конкурса является оценка знаковых проектов, которые формируют современный облик столицы. Клубный дом класса де-люкс «Хамовники 12» будет бороться за победу как образец одного из лучших архитектурно-градостроительных решений Москвы. |
|
|
|
