|
|
 |
|
|
 |
Лайфхак от «Метриум»: Вопрос-ответ о новой схеме покупки новостроек
Почти 20 лет в России самым распространенным, а иногда и единственным способом купить новое жилье по выгодной цене было участие в долевом строительстве. Дольщики напрямую платили деньги застройщикам и ждали ключи от квартир. С 1 июля 2019 года всё поменялось. Эксперты «Метриум» рассказывают, как теперь приобрести квартиру в новостройке, что такое эскроу-счета, и кто отвечает за вложения покупателей.
Новая схема приобретения жилья в строящемся доме в общих чертах теперь такова: покупатель выбирает квартиру в новостройке. Оплачивает её, внося деньги на специальный счет (эскроу) в банке. Эти средства остаются под контролем банка, пока застройщик не построит и не сдаст в эксплуатацию дом. Как только это произойдет, дольщик получит ключи, а застройщик – средства с эскроу-счетов.
В чем принципиальные отличия новой схемы?
1. Застройщик возводит жилье не на деньги покупателей, а на кредит, который ему предоставляет банк-держатель эскроу-счетов.
2. За сохранность средств покупателей отвечает банк.
3. Вложенные дольщиками средства страхуются государством.
Теперь подробнее о новом способе приобретения жилья в строящемся доме, а также о подводных камнях, которые нужно учитывать дольщикам.
Что такое эскроу-счет и почему он так называется
Понятие escrow пришло к нам из английского языка, где это слово обозначает средства (ценные бумаги, собственность и т.п.), которые передаются во временное хранение «третьей силе» до исполнения сторонами сделки своих обязательства. Также называются и операции, проходящие по этой схеме.
Соответственно, эскроу-счет открывается для временного держания на нем средств покупателя, которые должны быть переданы продавцу после совершения ими каких-то взаимных обязательств. Банк-держатель эскроу-счета следит за тем, чтобы продавец не получил средства покупателя до исполнения его обязательств, равно как и за тем, чтобы покупатель не забрал уплаченные деньги, если продавец свои обязательства все же выполнил. Как только клиент получает обещанный товар или услугу, банк передает деньги продавцу.
Кто открывает эскроу-счет
Эскроу-счет открывает банк по заявлению дольщика. Как только вы выбрали квартиру в строящемся доме, вы заключаете договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком. В этом договоре прописывается, что покупатель обязан перечислить средства на эскроу-счет в определенном банке (не в любом!). После этого вы обращаетесь в указанный банк, который открывает счет. На практике все этапы сделки будут проходить практически одновременно, в режиме «одного окна».
В каком банке можно открыть эскроу-счет
Эскроу-счет можно открыть только в указанном застройщиком банке. Дело в том, что теперь строительные компании возводят дома на кредиты. Тот банк, который выдал кредит на строительство, автоматически становится держателем эскроу-счетов. Поэтому у покупателя нет права выбирать банк для открытия счета эскроу. Если его не устраивает банк-держатель эскроу-счетов, то ему придется подыскать другой проект новостройки.
Все ли банки могут работать с эскроу-счетами
Нет, далеко не все. Государство позволяет принимать деньги дольщиков и кредитовать застройщиков только определенным кредитным организациям, которые отвечают требованиям надежности. Сейчас их насчитывается 95. С перечнем уполномоченных банков можно ознакомиться на сайте Банка России.
Как купить квартиру в ипотеку через счет эскроу
Сначала покупателю нужно подать заявку на кредит. Как только он получает одобрение, он подписывает договор долевого участия с застройщиком. В нем указывается, что квартира будет оплачена через эскроу-счет кредитными средствами банка, который одобрил заявку. Затем открывается эскроу-счет в указанном застройщиком банке и после регистрации ДДУ банк-кредитор переводит средства на счет банка-агента эскроу-счета.
В каком банке можно получить ипотеку для покупки через эскроу-счет
В любом. Покупатель вправе использовать для покупки заем от любой кредитной организации. Он не обязан получать ипотечный кредит в банке, который открывает эскроу-счета и дает застройщику деньги для строительство выбранного дома. Соответственно, не возникнет никаких проблем, если покупатель займет деньги у того же банка, в котором будет и эскроу-счет.
Можно ли продать квартиру по переуступке
Да. Вместе с правами участника долевого строительства продавец квартиры в строящемся доме переуступает другому физическому лицу и все свои права и обязанности по договору об открытии счета эскроу, который был заключен прежде.
Можно ли отказаться от сделки и вернуть деньги с эскроу-счета
Да, но только при определенных условиях. Как и прежде, расторгнуть ДДУ можно, если застройщик не передал в оговоренные сроки квартиру. Теперь добавились новые основания. Разрыв соглашения возможен, если банк-кредитор строительства взыскивает с застройщика долг, земельный участок и другое залоговое имущество; если застройщик признан банкротом и открыто конкурсное производство; если юридическое лицо-застройщик – ликвидировано. То есть для расторжения договора нужны основания, среди которых «передумал» не фигурирует. В течение пяти дней с фиксации расторжения договора Росреестр направляет уведомление об этом в банк-держатель эскроу-счета, после чего деньги возвращаются клиенту.
Можно ли использовать эскроу-счет при покупке готового жилья
Гипотетически да, но в этом нет смысла. Эскроу-счета иногда используются при сделках на вторичном рынке жилья, когда участники сделки хотят обезопасить друг друга от обмана. Но при покупке готового жилья у застройщика такая ситуация практически исключена – девелопер заинтересован в продаже остатков жилья в готовых комплексах и дорожит репутацией. Лучше использовать обычный аккредитив.
Как узнать, что квартиры продаются через эскроу-счета
О продажах через эскроу-счета расскажет сам застройщик или его агент по продажам – такую информацию скрывать нет смысла. Помимо этого, на официальном сайте проекта новостройки есть образец типового ДДУ, в котором должны упоминаться эскроу-счета, если они применяются в продажах.
Когда застройщик получает деньги с эскроу-счета
Как только девелопер завершает строительство, вводит дом в эксплуатацию, и в нем регистрирует право собственности хотя бы один владелец квартиры из числа бывших дольщиков, документы об этих фактах направляются банку-держателю эскроу-счетов. После этого проводится проверка достоверности информации и не позднее 10 рабочих дней деньги с эскроу-счетов переводятся застройщику.
Все ли новостройки будут продавать через эскроу-счета
Пока нет. Девелоперам уже начатых строек разрешили привлекать средства покупателей напрямую, если их объекты достигли 30-процентной строительной готовности, и если в них реализовано 10% квартир. Таких новостроек очень много, и купить в них квартиру без эскроу-счетов можно будет еще примерно 2-3 года, пока их не достроят или не раскупят. Одновременно будет расти число проектов, в которых продажи ведутся только через эскроу-счета.
Будут ли новостройки с эскроу-счетами дороже
Скорее всего. Раньше застройщики использовали для строительства «бесплатные» деньги дольщиков. Теперь – кредит, на который начисляются проценты. Эти проценты придется учитывать в стоимости жилья, которое продается через эскроу-счета. В зависимости от конкретного девелопера, проекта, региона повышение цены квадратного метра может варьироваться от 5% до 25-30%.
«Новая схема действительно сделает участие в долевом строительстве более безопасным, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Шансы стать обманутым дольщиком практически исключены, и максимальный риск покупателя квартиры в строящемся жилом комплексе исчисляется только потраченным впустую временем, если выбранный проект и застройщик не оправдали ожиданий и дольщик вернул лишь потраченные деньги. С другой стороны, за более высокую защищенность придется платить, ведь риски дольщика теперь принимает на себя банк. Повышение цены на строящееся жилье как раз и станет формой вознаграждения за этот риск со стороны покупателей».
Контактное лицо: Кудымова Елена (написать письмо автору)
Компания: Метриум (все новости этой организации)
Добавлен: 22:23, 13.07.2019
Количество просмотров: 343
Страна: Россия
| 3 декабря в Москве стартует MosBuild Summit 2024, MosBuild Summit 2024, 05:18, 04.12.2024, Россия |
64 |
| MosBuild Summit 2024 – мероприятие для лидеров строительной отрасли, организованное под эгидой MosBuild, крупнейшей в России и странах СНГ международной строительно-интерьерной выставки – пройдет с 3 по 4 декабря 2024 года в Hyatt Regency Petrovsky Park в Москве. |
|
| Только в Красноярске и Перми можно взять семейную ипотеку без проблем, Финансовый маркетплейс «Выберу.ру», 04:28, 04.12.2024, |
61 |
| Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» совместно с финансовым маркетплейсом «Выберу.ру» провели исследование по городам-миллионникам о том, сколько в реальности составит первоначальный взнос и ежемесячный платеж льготника по семейной ипотеке за двухкомнатную квартиру. |
 |
| Девелопер .Sense удостоен золотого грейда International Sustainability Rating, Sense, 19:03, 29.11.2024, Россия |
381 |
| Компания .Sense стала обладателем золотого сертификата престижного рейтинга International Sustainability Rating (ISR). Награждение состоялось в рамках премии Green Property Awards 2024. Это событие подчеркнуло выдающийся вклад .Sense в развитие устойчивых и человекоцентричных решений на рынке недвижимости. |
|
| ЖК Will Towers – один из самых популярных столичных небоскребов, Центр-Инвест, 02:46, 29.11.2024, Россия |
112 |
| Жилой комплекс Will Towers вошел в пятерку лидеров по продажам в проектах выше 45 этажей по всем округам Москвы. Рейтинг составлен аналитиками компании «НДВ Супермаркет недвижимости» по итогам октября 2024 года. Основные строительные работы выполнены в полном объеме по всем корпусам I очереди, ведется подготовка к вводу объекта в эксплуатацию. |
|
| Девелопер .Sense открыл продажи в резиденциях PHANTOM, Sense, 23:54, 27.11.2024, Россия |
153 |
| Девелоперская компания .Sense объявила о старте открытых продаж в проекте резиденции PHANTOM, расположенном в историческом центре Москвы между Цветным бульваром и улицей Сретенка по адресу: Малая Сухаревская площадь, вл. 6. |
|
| Команда отраслевого портала «Движение.ру» провела HR-конференцию для девелоперов, Компания «Движение», 07:30, 27.11.2024, Россия |
185 |
| В Москве прошла HR-конференция, организованная отраслевым порталом о недвижимости «Движение.ру». На площадке Кибердома собрались более 170 HR-экспертов, топ-менеджеров и собственников девелоперских компаний, а также профессионалов из других сфер, чтобы поделиться опытом и вариантами решения глобальной проблемы кадрового голода. |
 |
| Эксперты назвали 3 ключевых изменения рынка офисной недвижимости за 20 лет, West Wind Group, 07:12, 27.11.2024, Россия |
46 |
| Объемы предложения, перечень локаций, источники появления новых лотов — все это наиболее заметные трансформации, произошедшие на офисном рынке. Специалисты офисного девелопера West Wind Group проанализировали динамику основных показателей офисной недвижимости в Москве с начала 2000-х. |
|
| ЖК «Первый Нагатинский» — победитель в спецноминации премии Urban 2024, Прайм Лайф, 07:10, 27.11.2024, Россия |
45 |
| Компания Прайм Лайф с проектом жилого квартала «Первый Нагатинский» удостоилась награды в спецноминации премии Urban «Истоки и будущее: вклад в формирование локальной идентичности и развитие района Нагатино-Садовники». Это признание стало результатом значительного исследовательского и архитектурного подхода, продемонстрированного в рамках реализации масштабного девелоперского проекта. |
|
|
|
|
|
|
|
Разделы //
Новости по странам //
Сегодня у нас публикуются //
|
|
