|
|
 |
|
|
 |
IKON Development: Выгодно ли брать ипотеку в новостройке?
Главным событием 2019 года в девелоперской отрасти станет вступление в силу поправок в 214-ФЗ. В ожидании роста цен особенно активны инвесторы, которые все чаще приобретают на первичном рынке жилье с привлечением кредита. Эксперты IKON Development подсчитали, выгодно ли брать ипотеку в новостройке, и удастся ли покрыть переплату за счет предстоящего роста цен.
В январе-мае 2019 года в старых границах Москвы количество «пакетных» сделок (приобретение одновременно от трех квартир или апартаментов) увеличилось до 10% против 6% по итогам всего 2018 года. Причем 14% таких договоров в этом году были заключены с привлечением ипотеки. Эксперты IKON Development выяснили, насколько оправдана подобная инвестиционная стратегия.
Для расчётов доходности инвесторов аналитики использовали действующую финансовую модель Дома Chkalov – проекта премиум-класса, вышедшего в реализацию в июле 2018 года. Стартовая стоимость апартамента площадью 40,9 кв. м (с кухней-гостиной и одной спальней) на тот момент составляла 13,2 млн рублей. За 11 месяцев цена увеличилась на 7% до 14,04 млн рублей. На сегодняшний день в проекте готовы подземные конструкции ограждения котлована, продолжается литье бетона.
«Рост цен напрямую зависит от динамики видимых работ на площадке, – отмечает Вадим Фадеев, генеральный директор «Эссет Менеджмент» (инвестор-застройщик Chkalov). – Причем ключевое слово в данном случае – «видимых». Начальный этап строительства включает огромное количество трудоемких процессов, но все они идут под землей, то есть покупатель не видит динамики работ. Именно по этой причине в первые месяцы строительства стоимость растет на 1-2% в квартал, до тех пор, пока девелопер не выйдет на уровень первого этажа».
После начала монтажных работ наземной части корпуса стоимость увеличивается в среднем уже на 3-5% в квартал. Однако в 2019 году на рост цен окажет дополнительное влияние переход к проектному финансированию. Несмотря на то, что Дом Chkalov со старта имеет открытую кредитную линию, рост цен все равно произойдет, поскольку теперь застройщик не сможет погашать кредит досрочно за счет средств от продажи. Деньги дольщиков будут аккумулироваться на эскроу-счетах до завершения строительства дома. В результате запланированное увеличение стоимости апартамента в Chkalov по итогам 3 квартала 2019 года составит сразу 9%. Стоимость апартамента достигнет 15,3 млн рублей.
Следующий этап реализации проекта – завершение работ подземной части здания, снос надземного павильона и начало реконструкции вестибюля станции метро «Чкаловская» в декабре 2019 года. К этому времени цена апартамента увеличится еще на 7% – до 16,35 млн рублей.
К сентябрю 2020 года девелопер завершит строительство торговой галереи под жилыми башнями. Цена увеличится на 5,2% – до 17,2 млн рублей. А к маю 2021 года будет построен монолитный каркас двух башен, достигающих в высоту почти 100 метров. Стоимость апартамента вырастет еще на 4% – до 17,9 млн рублей. К ноябрю 2021 года завершатся фасадные работы, будет готов тепловой контур домов. Цена повысится на 8% – до 19,3 млн рублей. Наконец, к июню 2022 года девелопер завершит отделку всех апартаментов, а покупатели получат ключи. Стоимость вырастет еще на 2% – до 19,71 млн рублей.
Таким образом, за четыре года – с июля 2018 года до июля 2022 года стоимость апартамента в Доме Chkalov увеличился с 13,199 млн до 19,71 млн рублей – на 50% или 6,5 млн рублей.
Для того, чтобы выяснить, сможет ли рост цен нивелировать переплату по кредиту, эксперты IKON Development составили несколько графиков выплат по ипотеке на разные сроки. Минимальная ставка по ипотеке сегодня – 9,5% (Газпромбанк) при взносе 20%. С учетом текущей стоимости апартамента 14,04 млн рублей нужно внести сумму в размере 2,81 млн. Еще 11,23 млн придется взять в кредит.
При сроке кредита пять лет даже с учетом переплаты по ипотеке покупатель выигрывает 2,75 млн рублей по сравнению со стоимостью объекта после ввода в эксплуатацию. При сроке кредита в шесть лет выгода составит 2,12 млн рублей. Семилетняя ипотека позволяет выиграть 1,48 млн рублей. Если же кредит взять на 10 лет, то финальная стоимость с учетом всех выплаченных процентов окажется выше, чем в сданном доме на 537 тысяч.
Однако на практике выгода, скорее всего, будет еще выше. По статистике, 7 из 10 клиентов погашают ипотеку досрочно даже с первого дня кредита. В таком случае сумма дополнительных взносов идет на снижение размера основного долга, а не процентов, что позволяет значительно сэкономить.
Эксперты IKON Development также посчитали, сколько нужно копить, внося на депозит сумму, сопоставимую с размером ежемесячного платежа по ипотеке. Единовременный взнос по вкладу при открытии равен размеру первоначального платежа по ипотеке (2,8 млн рублей). Для того, чтобы накопить на стоимость готового апартамента (19,71 млн рублей), понадобится 4 года и 10 месяцев при ежемесячном взносе 235,6 тыс. рублей и ставке 7%. Для сравнения – именно столько вносит заемщик при пятилетней ипотеке под 9,5% годовых.
«На первый взгляд, нет большой разницы – брать ипотеку на пять лет или же откладывать сумму на депозите в течение почти такого же срока, – говорит Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development (девелопер Chkalov). – Однако большинство клиентов выбирают первый вариант именно из-за фиксации стоимости на весь срок кредита. Учитывая только официальный прогнозный уровень инфляции в 4%, через пять лет накопленной суммы, скорее всего, не хватит для покупки. Именно по этой причине даже в нашем проекте премиум-класса доля ипотечных сделок достигает 40%, поскольку покупка жилья на котловане в кредит оказывается выгоднее, чем сбор средств на протяжении нескольких лет на депозите».
Контактное лицо: Кудымова Елена (написать письмо автору)
Компания: Метриум (все новости этой организации)
Добавлен: 22:53, 20.06.2019
Количество просмотров: 293
Страна: Россия
| Объем кредитования под залог недвижимости в 2024 году вырос на 45%, TYMY, 04:58, 17.01.2025, Россия |
524 |
| Однако в 2025 году драйвером для банков этот сегмент стать не сможет, считает Никита Арзамасцев, директор по продукту (CPO) ИТ-компании TYMY. Заметный рост КПЗН обеспечили несколько банков, которые сделали на них ставку, но у большинства сегмент показывает снижение, пропорциональное замедлению всего рынка кредитования в России. |
|
| День хоумстейджинга: торжество профессионализма и креативности, Ассоцияция хоумстейджеров, 03:49, 10.01.2025, |
612 |
| 11 января 2025, г.Москва — приглашаем вас на грандиозное мероприятие, посвященное празднованию Всемирного дня хоумстейджинга и церемонию награждения победителей Премии «Хоумстейджер года 2024»!
11 января 2025 г. в лофт-пространстве Goerlo Hertz hall состоится торжественное празднование, объединяющее ведущих специалистов в области хоумстейджинга. |
|
| Тепло среди зимы: как MANUFAQTURY строит сообщество арендаторов, MANUFAQTURY, 02:41, 29.12.2024, Россия |
870 |
| 26 декабря в бизнес-центре Poklonka Place прошло зимнее мероприятие для резидентов — «Зима на Поклонке». Управляющая компания MANUFAQTURY организовала насыщенную программу, наполненную творческими мастер-классами и активными развлечениями. Такие события стали не только ежесезонной традицией, но и важной частью стратегии управляющей компании по формированию сообщества арендаторов. |
|
| ЖК Will Towers в Раменках получил разрешение на ввод в эксплуатацию, Центр-Инвест, 02:29, 29.12.2024, Россия |
66 |
| Семейный жилой комплекс бизнес-класса Will Towers получил разрешение на ввод в эксплуатацию. РВЭ выдано одновременно на три корпуса I очереди: Creativity, Energy (52 этажа), Inspiration (56 этажей). Одна из самых популярных столичных новостроек возведена по адресу проспект Генерала Дорохова, д. 49. Застройщиком проекта выступила компания «Минские холмы». |
|
|
|
|
|
|
|
Разделы //
Новости по странам //
Сегодня у нас публикуются //
|
|
