 |
Увидел – беги: самые «опасные» квартиры на вторичном рынке
Специалисты Департамента вторичной недвижимости инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet подготовили обзор наиболее проблемных и рисковых случаев покупки квартиры на вторичном рынке, связанных с правоустанавливающими документами текущих владельцев, а также тонких нюансов проверки таких объектов
К самым «страшным» скелетам в шкафах собственников, которых покупателям нужно опасаться больше всего, относят квартиры со «свежим» наследством, недвижимость, полученная по договору дарения, а также на основании договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением. И даже такие «безобидные» правоустанавливающие документы продавца как договор приватизации или купли-продажи могут вызвать неприятные последствия для покупателя в ряде особых случаев.
1. Квартиры со свидетельством о праве на наследство по закону или по завещанию
- появляются новые законные наследники
- появляются наследники с более ранней редакцией завещания
- обнаруживается, что у собственника было завещание, когда квартира уже наследована по закону
- наследование с несовершеннолетними детьми
«Квартиры, где в качестве правоустанавливающего документа фигурирует свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, являются одними из самых сложных и опасных для приобретения. Разобраться во всех тонкостях простому обывателю невероятно сложно, а иногда просто физически невозможно узнать и предвидеть, появится ли у этой квартиры “неожиданные” наследники. Помимо этого, такие объекты чаще всего продаются с “неполной стоимостью”, что еще больше увеличивает риски таких сделок. Покупать квартиры со “свежим” завещанием еще и не c полной стоимостью крайне рискованно, опытные риэлторы категорически не рекомендуют рассматривать такие объекты, поскольку это буквально “русская рулетка”, ведь покупатель не застрахован от появления новых наследников. Продают такие квартиры с большим дисконтом, доходящим до 20%, – рассказывает Алексей Бернадский, директор Департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. – Особенно нужно быть острожным, если по квартире уже были суды, даже выигранные текущим собственником. Может быть так, что другие наследники еще подадут апелляцию в более высокие инстанции и оспорят первоначальное решение суда. Однако узнать были ли апелляции практически невозможно, единого реестра с такой информацией нет. Здесь важен опыт риэлтора и юриста, которые могут “прощупать” историю квартиры, выяснить обстоятельства жизни умершего, чтобы по косвенным признакам составить историю объекта и предвидеть возможные последствия. Мы предотвратили ни один десяток подобных сделок, которые могли бы привести к плачевным последствиям именно из-за проблем наследования и всех нюансов с этим связанных».
2. Квартиры с договором дарения
Особенность сделок с договором дарения в том, что она по природе безвозмездна, однако очень часто встречается факт заблуждения дарителя относительно безвозмездности предмета сделки. Если между дарителем и одариваемым был факт передачи денежных средств и в судебных органах он был доказан, договор автоматически расторгается. Нередко договор дарения заключается в том случае, если существует препятствующее сделке лицо, и чтобы обойти необходимость получения его разрешения, оформляется договор дарения. Хотя по факту это коммерческая сделка, при которой даритель получает деньги. Чаще всего, это бывает при продаже комнат и долей, когда содольщики не дают продающим необходимое разрешение на продажу, а дарить недвижимость можно без согласия сособственников и супругов. Часто договором дарения «прикрываются» возмездные сделки, которые могут быть расторгнуты, если выясниться факт их возмездного основания, например, наличия расписки между дарителем и дарящим.
3. Квартира с договором ренты или договором пожизненного содержания с иждивением
Отдельно нужно остановиться на таком виде сделки, где правоустанавливающим документом является договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, по которому плательщик обязан содержать владельцы квартиры. Данный вид сделок был распространен в 1990-е годы. В настоящее время из-за частого оспаривания он потерял свою актуальность, однако как документ основания в истории объекта он встречается еще достаточно часто. Здесь бывают случаи, когда бывшие правообладатели (получатели ренты) подают заявление в суд о ненадлежащем их содержании плательщиком ренты. Подобная история хорошо проиллюстрирована в фильме «Дуплекс», когда «милая старушка» передавала квартиру в собственность доверчивого плательщика ренты. При заключении договора она выглядела очень болезненно, а после того как очередной плательщик ренты заключал с ней договор, она «использовала» его как могла, а далее подавала в суд на расторжение договора, так как содержание по ее мнению было ненадлежащим. В жизни такие «дамы» тоже встречаются. Во-вторых, такую апелляцию могут подать родственники, чтобы оспорить перепродажу ренты. Даже если получатель ренты умер, родственники могут даже потребовать эксгумацию, чтобы доказать, что его содержали ненадлежащим образом, а значит сделка по продаже ренты недействительна. А бывает и сами получатели ренты пишут завещание, чтобы «родственники» были спокойны, а плательщик ренты оказывается в неприятной ситуации, когда квартиру может перейти по наследству другим людям.
- сделки с нарушением прав несовершеннолетних, в том числе нарушениями при приватизации
- сделки с лицами из группы риска, в том числе с ограниченно дееспособными, либо лишенными дееспособности
- квартиры с материнским капиталом
- неполная рыночная стоимость
Контактное лицо: Пресс-служба (написать письмо автору)
Компания: Est-a-Tet (все новости этой организации)
Добавлен: 09:38, 14.02.2016
Количество просмотров: 836
Страна: Россия
| ГК «КрашМаш» признана компанией №1 в сфере демонтажа и реновации, Группа компаний «КрашМаш», 13:55, 10.06.2025, |
55 |
| В Москве наградили лучшие компании в сфере демонтажа на церемонии вручения XVI международной премии «Рекорды рынка недвижимости». Группа компаний «КрашМаш» удостоилась высшей отраслевой награды и стала компанией №1 в сфере демонтажа и реновации. |
|
| Внутренний туризм как драйвер роста для девелоперов, Прайм Лайф, 17:15, 07.06.2025, Россия |
127 |
| Перспективы развития внутреннего туризма в России открывают перед девелоперами новые возможности для диверсификации бизнеса, рассказал управляющий партнер Прайм Лайф Денис Коноваленко в рамках круглого стола «Новые форматы недвижимости: что позволит сохранить устойчивость бизнеса после 2025 года?», прошедшего 4 июня в Москве. |
|
| ЖК Will Towers: гармония природы в сердце города, Центр-Инвест, 12:55, 02.06.2025, Россия |
72 |
| Погрузиться в атмосферу загородного отдыха, не покидая пределы мегаполиса, можно в семейном жилом комплексе бизнес-класса Will Towers, возведенном в престижном районе Раменки по адресу проспект Генерала Дорохова, дом 49. Новостройка полностью готова и введена в эксплуатацию, ключи возможно получить в день покупки. |
|
|
|
